ANZ’s laatste oproep: Waarom de Nieuw-Zeelandse huizenmarkt mogelijk nog een dip krijgt

Als je aan de zijlijn hebt staan wachten, de vastgoedmarkt scherp in de gaten houdend, hopend op een duidelijk signaal, dan is het laatste nieuws van ANZ misschien precies dat. Maar bij voorbaat: het is een beetje een gemengd beeld. De interne modellen die deze week op de bureaus belandden, zijn vrij duidelijk: de opleving waar we allemaal op hoopten, laat nog even op zich wachten. Sterker nog, het signaal dat ik van de analisten krijg, is dat we een daling kunnen verwachten. Een behoorlijke, nog wel.

De afgelopen dagen sprak ik met makelaars en hypotheekadviseurs in mijn netwerk, en iedereen probeert de signalen te duiden. Het voorzichtige commentaar van de vier grootbanken was er al, maar de laatste analyse van ANZ is toch wel de meest duidelijke. Zij voorspellen een prijsdaling van 2% voor de rest van het jaar. Nu klinkt 2% niet als een enorme klap, maar in een markt die al een tijdje op zijn tandvlees loopt, is het een teken dat de motor nog steeds koud is. En de oorzaak? Het ligt niet alleen aan onze hypotheekrentes, hoe pijnlijk die ook zijn. De wereld is gewoon weer onrustig.

Wat zorgt voor de onrust op de huizenmarkt?

Je kunt de ANZ-voorspelling niet bespreken zonder te kijken naar wat er buiten onze grenzen gebeurt. De mensen die de cijfers doorploegen, wijzen direct naar het escalerende conflict in het Midden-Oosten. Ik weet het, het voelt ver weg van de open huisbezichtiging waar je afgelopen weekend in je eigen buurt was. Maar als handelsroutes onveilig worden en de olieprijzen gaan schommelen, dan voelen wij dat in onze importkosten. Dat houdt de inflatie hardnekkig, waardoor de centrale bank scherp blijft toezien, en dat betekent dat de rentes precies blijven waar niemand ze hebben wil.

Het is het bekende domino-effect. En zonder een echt herstel van de huizenmarkt, heeft de bredere economie moeite om weer in het zadel te komen. We zien het in de winkels, we zien het op de arbeidsmarkt. Het hangt allemaal met elkaar samen. Dus als ANZ zegt: "we verwachten dalende prijzen", dan hebben ze het niet alleen over stenen; ze hebben het erover dat de hele motor van de Nieuw-Zeelandse economie wat meer tijd nodig heeft om weer op gang te komen.

Wie merkt er wat van?

Wat betekent dit nu in de praktijk? Het zorgt voor een vreemde spanning. Aan de ene kant, als kijker, zie je een mogelijke prijsdaling – een kans om te onderhandelen. Aan de andere kant vreet de kosten van het lenen nog steeds een flink deel van je weekloon op.

Zo ziet de huidige stemming eruit voor de verschillende groepen:

• Starters: Jullie zitten in de beste uitgangspositie. Minder concurrentie, meer tijd voor onderzoek, en verkopers die eindelijk beginnen in te zien dat de piek van 2021 verleden tijd is. Die ANZ-voorspelling geeft je misschien het zelfvertrouwen om een wat brutaler bod te wagen.
• Beleggers: De rekensommen kloppen niet. Tenzij je een flinke eigen inbreng hebt en een lange termijn visie, is het rendement op dit moment niet opgewassen tegen een deposito. Velen zetten de zaak voorlopig in de koelkast.
• Verkopers: Dit is de lastige positie. Als je niet hoeft te verkopen, is het advies simpel: doe het dan niet. Maar als je moet verhuizen voor werk of gezin, dan moet je de prijs realistisch inschatten. De tijd dat je een bordje neerzette en kon wachten op een veilinggekte is definitief voorbij.

Er zijn drie grote factoren die de markt op dit moment écht vormen:

• Wereldwijde onzekerheid: Dat conflict in het Midden-Oosten is niet zomaar een nieuwsbericht – het heeft directe invloed op onze inflatiecijfers en daarmee op de kosten van je volgende hypotheek.
• Hardnekkige rentes: De officiële beleidsrente staat misschien stil, maar banken rekenen nog steeds risico's door. Dat verandert pas als het wereldwijde beeld kalmeert.
• Betaalbaarheidsgrenzen: We hebben simpelweg een plafond bereikt. De lonen zijn niet in hetzelfde tempo meegegroeid en een huishouden kan maar zoveel schuld dragen, ook al zijn banken bereid het te lenen.

Gisteren sprak ik nog een taxateur die het botweg zei: "We zitten in een wachtkamer." Die ANZ-analyse bevestigt alleen maar dat de baan langer is dan we dachten. Er is geen paniek – de markt stort niet in. Maar die voorspelling van 2% is een realiteitscheck. Het is de markt die zegt: "Wacht niet op een opleving in de lente."

Voor degenen onder ons die de kredietcrisis van 2008 nog kennen, voelt dit anders. Het gaat langzamer. Bedachtzamer. Het is een sleetse strijd, geen crash. En de slimme spelers – of het nu het team bij ANZ is of de oude rot op het lokale makelaarskantoor – zeggen allemaal hetzelfde: zet je schrap. We gaan een langere winter tegemoet dan we dachten.