توقعات جديدة من "إيه إن زد": لماذا قد يشهد سوق العقارات في نيوزيلندا مزيدًا من الانخفاض؟
إذا كنت تترقب من بعيد، تراقب السوق العقاري بكل دقة، وتأمل في الحصول على إشارة واضحة، فإن آخر المستجدات من بنك إيه إن زد قد تكون هي ما تبحث عنه. لكن اسمح لي أن أحذرك: الأمر ليس بهذه البساطة. النماذج الداخلية التي وصلت إلى المكاتب هذا الأسبوع واضحة تمامًا، فالتعافي الذي كنا نأمل فيه سيتم تأجيله لفترة أطول. في الواقع، الإشارة التي أستشعرها من المحللين هي توقع حدوث انخفاض. انخفاض حقيقي هذه المرة.
خلال الأيام القليلة الماضية، تحدثت مع أصدقاء يعملون كوسطاء عقاريين، والجميع يحاول قراءة المؤشرات. كانت التصريحات الصادرة عن البنوك الكبرى حذرة، لكن التقرير الأخير من إيه إن زد هو الذي أوضح الصورة حقًا. يتوقعون انخفاضًا بنسبة 2% في أسعار المنازل خلال الفترة المتبقية من العام. الآن، قد لا تبدو نسبة 2% وكأنها انهيار، لكن في سوق راكد، فهي علامة على أن المحرك لا يزال باردًا. والسبب؟ لا يتعلق الأمر فقط بأسعار الفائدة على الرهن العقاري، رغم أنها مرتفعة، بل لأن الاضطرابات العالمية عادت لتزيد الوضع تعقيدًا.
ما الذي يزعزع استقرار سوق الإسكان؟
لا يمكن الحديث عن توقعات إيه إن زد دون النظر إلى ما يحدث خارج الحدود. يشير القائمون على تحليل الأرقام إلى أن السبب الرئيسي هو تصاعد النزاع في الشرق الأوسط. أعلم أن الأمر قد يبدو بعيدًا عن المنزل الذي زرته في "ماونت ألبرت" نهاية الأسبوع الماضي. لكن عندما تشهد طرق الشحن العالمية توترًا وتبدأ أسعار النفط في التقلب، فإن ذلك ينعكس على تكاليف وارداتنا. وهذا يجعل التضخم متماسكًا، مما يبقي البنك الاحتياطي في حالة تأهب للتشديد، وهو ما يعني بقاء أسعار الفائدة حيث لا يرغب أحد في أن تكون.
إنه تأثير الدومينو القديم. وبدون تعافٍ حقيقي لقطاع الإسكان، يكافح الاقتصاد الأوسع لاستعادة عافيته. نرى ذلك في أرقام التجزئة، ونراه في سوق العمل. الكل مرتبط ببعضه. لذا، عندما تعلن إيه إن زد أن "نتوقع انخفاض الأسعار"، فإنهم لا يتحدثون فقط عن سوق العقارات؛ بل يتحدثون عن أن التعافي الاقتصادي العام في نيوزيلندا سيستغرق وقتًا أطول.
من المتأثر بشكل أكبر؟
إذن، كيف يبدو الواقع على الأرض؟ هذا يخلق حالة من التوتر الغريب. فمن ناحية، إذا كنت مشتريًا، فأنت تنظر إلى انخفاض محتمل في الأسعار، مما يمنحك فرصة للتفاوض. ومن ناحية أخرى، لا تزال تكاليف الاقتراض تلتهم جزءًا كبيرًا من الراتب الأسبوعي.
إليك كيف تتوزع المشاعر الحالية بين الأطراف:
- مشترو المنزل لأول مرة: أنتم في مقعد القيادة. منافسة أقل، ووقت أطول لإجراء الفحوصات اللازمة، وبائعون بدأوا أخيرًا يدركون أن ذروة أسعار عام 2021 أصبحت تاريخًا. توقعات إيه إن زد قد تمنحك الثقة لتقديم عرض أكثر جرأة.
- المستثمرون: الأرقام ضيقة. ما لم يكن لديك دفعة مقدمة كبيرة ورؤية طويلة المدى، فإن العوائد لا تضاهي الودائع لأجل حاليًا. كثيرون يضغطون على زر الإيقاف المؤقت.
- البائعون: هذا هو الجانب الصعب. إذا لم تكن مضطرًا للبيع، فالنصيحة بسيطة: لا تبع. أما إذا كنت تنتقل بسبب العمل أو العائلة، فعليك أن تسعر عقارك بشكل واقعي. أيام وضع لافتة وانتظار جنون المزادات ولت.
هناك ثلاثة عوامل رئيسية تشكل هذا السوق حاليًا:
- عدم اليقين العالمي: الصراع في الشرق الأوسط ليس مجرد عنوان رئيسي؛ إنه مرتبط بشكل مباشر بأرقام التضخم لدينا، وبالتالي بتكلفة الرهن العقاري القادم.
- ثبات أسعار الفائدة: قد يكون سعر الفائدة الرسمي في حالة توقف، لكن البنوك لا تزال تسعّر المخاطر. وهذا لن يتغير حتى يهدأ المشهد العالمي.
- حدود القدرة الشرائية: ببساطة، وصلنا إلى سقف. لم تواكب الأجور هذه الأسعار، وهناك حد أقصى للديون التي يمكن للأسرة تحملها، حتى لو كانت البنوك مستعدة للإقراض.
تحدثت مع خبير تقييم عقاري بالأمس وقال لي بصراحة: "نحن في حالة انتظار". تقرير إيه إن زد يؤكد فقط أن المدرج أطول مما كنا نعتقد. لا داعي للذعر، فالسوق لن ينهار. لكن توقعات الانخفاض بنسبة 2% هي بمثابة اختبار للواقع. إنها رسالة من السوق تقول: "لا تراهن على انتعاشة الربيع".
بالنسبة لأولئك منا الذين يتذكرون الأزمة المالية العالمية، هذا الوضع يبدو مختلفًا. إنه أبطأ، وأكثر منهجية. إنه تآكل وليس انهيارًا. والاستثمارات الذكية، سواء من فريق إيه إن زد أو من المخضرمين في مكاتب العقارات المحلية، كلها تقول الشيء نفسه: استعدوا. فصول الشتاء ستطول أكثر مما توقعنا.