انخفاض أسعار فائدة الرهن العقاري – هل الوقت مناسب الآن للفائدة الثابتة أم المتغيرة؟

يعتبر الربيع تقليدياً أكثر أوقات السنة نشاطاً في سوق العقارات، وهذا العام يحمل في الهواء تشويقاً أكثر من المعتاد. يتساءل الكثيرون الآن عما سيحدث لأسعار فائدة الرهن العقاري. أخيراً، انتهى مسار الارتفاع الطويل الذي استمر لفترة، وبدأت أسعار فائدة الرهن العقاري في الانخفاض الواضح. هذا يسعد بالطبع كل من يحلم بشراء منزل جديد ومن يسعون لإعادة التفاوض على قروضهم القديمة.

مؤشر يوريبور ينعطف – ماذا بعد؟

عند الحديث عن الرهن العقاري المحلي، لا بد من ذكر مؤشر يوريبور. في الأشهر الأخيرة، كان يوريبور لـ 12 شهراً خصوصاً في العناوين الرئيسية، والآن انخفض بشكل ملحوظ من أعلى مستوياته. المحللون متفائلون بحذر: يتوقع الكثيرون استمرار البنك المركزي الأوروبي في خفض أسعار الفائدة التوجيهية، مما سيضغط أيضاً على الأسعار المرجعية طويلة الأجل نحو الانخفاض. هذا يعني أن أقساط القروض ذات الفائدة المتغيرة قد تصبح أخف في الأشهر القادمة.

هل يعود القرض العقاري ذو الفائدة الثابتة إلى الواجهة؟

عندما ارتفعت الفائدة، اختفى القرض العقاري ذو الفائدة الثابتة بالكامل تقريباً من الساحة. والآن بعد تجاوز قمة الفائدة، بدأت بعض البنوك مجدداً في تقديم فوائد ثابتة بمستويات جذابة. فهل هو خيار منطقي اليوم؟ يعتمد الأمر كلياً على توقعاتك لمسار الفائدة. إذا كنت تعتقد أن الفائدة ستستمر في الانخفاض، فالفائدة المتغيرة ستكون أقل تكلفة. أما إذا كنت تريد اليقين وراحة البال بدون مفاجآت، فقد تكون الفائدة الثابتة بمثابة شريان حياة – خاصة مع بدء ظهور العروض مجدداً.

اختيار السعر المرجعي ليس بالأمر الهين

أثناء التفاوض مع البنك، ستواجه مصطلح سعر الفائدة المرجعي. وهو الأساس الذي يُضاف إليه هامش ربح البنك. الخيارات الأكثر شيوعاً هي قراءات يوريبور (شهر واحد، 3 أشهر، 12 شهراً) وسعر الفائدة الأساسي الخاص بالبنك. تتذبذب أسعار يوريبور وفقاً للسوق، بينما الفائدة الأساسية للبنك تتحرك ببطء أكبر. في ظروف السوق هذه، يتفاعل القرض المرتبط بيوريبور بشكل أسرع مع الانخفاض، لكنه قد يتحرك بنفس السرعة للارتفاع إذا فاجأنا الاقتصاد.

• يوريبور 12 شهراً: السعر المرجعي الأكثر شيوعاً، يتم تجديده مرة واحدة سنوياً. يوفر درجة من القدرة على التوقع، لكنه لا يتأثر بالضرورة بالتقلبات الصغيرة في الفائدة.
• يوريبور شهر واحد: أكثر حساسية لتغيرات السوق، يمكن أن ينخفض بشكل أسرع، ولكنه أيضاً يرتفع بشكل أسرع.
• سعر الفائدة الأساسي للبنك: يتحكم فيه البنذ ويتغير نادراً. مناسب لمن يريد الاستقرار ولا يرغب في متابعة الأخبار.

الاستعانة بالحاسبات – جرّب بنفسك

مجرد قراءة الأخبار لا يكفي، لأن وضع كل من يتقدم بطلب قرض فريد من نوعه. هنا يأتي دور حاسبة الفائدة. تقدم العديد من البنوك ووسطاء القروض أدوات على الإنترنت يمكنك من خلالها تصور تأثير أسعار الفائدة المختلفة على قدرتك على السداد. على سبيل المثال، حاسبة الفائدة من "قرض إي إم آي" سهلة الاستخدام: تقوم بإدخال مبلغ القرض، وفترة السداد، وتقدير للسعر المرجعي، لترى فوراً قيمة القسط الشهري. من الجيد أن تتعرف عليها قبل الذهاب للتفاوض مع البنك – عندها ستعرف مسبقاً تقريباً في أي طريق أنت تسلك.

الوضع هذا الربيع تاريخي من عدة نواحٍ. فائدة الرهن العقاري في انخفاض، لكن لا أحد يعلم كم سيستمر هذا. لذا فإن أفضل استراتيجية هي الاستعداد لسيناريوهات مختلفة. إذا كان لديك قرض بالفعل، فالآن قد يكون وقتاً مناسباً لمقارنة العروض ومراجعة هامش الربح. إذا كنت تشتري منزلك الأول، لا تدع انخفاض الفائدة يخدعك – قم بالحسابات على أساس الفائدة الحالية وعلى أساس فائدة أعلى بنسبة نقطتين مئويتين. بهذه الطريقة ستنام مرتاح البال حتى لو تذبذبت الأسواق.