توقعات ANZ الأخيرة: لماذا قد يشهد سوق العقارات في نيوزيلندا انخفاضًا آخر؟

إذا كنت تترقب السوق عن كثب من على الهامش، منتظرًا إشارة واضحة، فقد تكون آخر أنباء ANZ هي ما تبحث عنه. لكن اسمح لنا بتحذيرك: الأمر ليس بالبساطة التي تتوقعها. النماذج الداخلية التي وصلت إلى المكاتب هذا الأسبوع واضحة تمامًا—فالانتعاشة التي كنا نأمل جميعًا في حدوثها ستتأجل لفترة أطول. في الواقع، الإشارة التي أستخلصها من المحللين هي توقع حدوث انخفاض. انخفاض حقيقي هذه المرة.

في الأيام القليلة الماضية، تحدثت مع أصدقاء يعملون في الوسط العقاري، وكان الجميع يحاول قراءة المؤشرات. التصريحات الصادرة من البنوك الأربعة الكبرى كانت حذرة، لكن آخر تحليل من ANZ هو الذي أوضح الصورة حقًا. يتوقعون انخفاضًا بنسبة 2% في أسعار المنازل خلال الفترة المتبقية من العام. الآن، 2% لا تعني انهيارًا، لكنها في سوق راكد تشير إلى أن العوامل المحركة لا تزال باردة. والسبب؟ لا يقتصر الأمر على ارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري فقط، رغم أنها مؤلمة، بل يعود أيضًا إلى تعقيدات الأوضاع العالمية مرة أخرى.

ما هي العوامل التي تزعزع استقرار سوق الإسكان؟

لا يمكنك الحديث عن توقعات ANZ دون النظر إلى ما يحدث خارج البلاد. يشير القائمون على تحليل الأرقام بشكل مباشر إلى التصعيد المستمر في الشرق الأوسط. أعلم أن الأمر قد يبدو بعيدًا عن منزل الأحلام الذي زرته في ماونت ألبرت الأسبوع الماضي، لكن عندما تشهد طرق الشحن العالمية اضطرابات وتتذبذب أسعار النفط، فإن ذلك ينعكس على تكاليف استيرادنا. وهذا يبقي التضخم مرتفعًا، مما يجعل البنك المركزي متشددًا في سياسته، وبالتالي تبقى أسعار الفائدة عند مستويات لا يرغبها أحد.

إنها تأثير الدومينو القديم. وبدون انتعاش حقيقي لسوق الإسكان، يكافح الاقتصاد الأوسع لاستعادة عافيته. نرى ذلك في أرقام التجزئة وسوق العمل. فكلها أمور مرتبطة ببعضها. لذا، عندما يقول ANZ أننا "نتوقع انخفاض الأسعار"، فإنهم لا يتحدثون عن القطاع العقاري فقط؛ بل يشيرون إلى أن كامل نسيج الاقتصاد النيوزيلندي سيحتاج إلى وقت أطول للتعافي.

من هو الأكثر تأثرًا؟

إذن، كيف يبدو الوضع على أرض الواقع؟ إنه يخلق حالة من التناقض الغريب. فمن ناحية، إذا كنت مشتريًا، فأنت تنظر إلى انخفاض محتمل في الأسعار—أي فرصة للتفاوض. ومن ناحية أخرى، لا تزال تكاليف الاقتراض تلتهم جزءًا كبيرًا من الدخل الأسبوعي.

إليكم كيفية توزع المشاعر الحالية عبر مختلف الأطراف:

• مشترو المنازل لأول مرة: أنتم في مقعد القيادة. منافسة أقل، ووقت أكبر لإجراء الفحوص اللازمة، وبائعون بدأوا أخيرًا يدركون أن قمة الأسعار في 2021 هي مجرد تاريخ قديم. قد تمنحكم توقعات ANZ الثقة لتقديم عرض أقل قليلاً من السعر المطلوب.
• المستثمرون: الأرقام صعبة. ما لم يكن لديكم وديعة كبيرة ورؤية طويلة المدى، فإن العائد على الاستثمار لا يضاهي العائد على الودائع لأجل حاليًا. كثيرون يضعون استثماراتهم على الرف.
• البائعون: هذا هو الجانب الصعب. إذا لم تكن مضطرًا للبيع، فالخلاصة بسيطة: لا تبع. أما إذا كنت تنتقل بسبب العمل أو العائلة، فعليك أن تحدد سعرًا واقعيًا. أيام وضع لافتة وانتظار جنون المزادات أصبحت من الماضي.

هناك ثلاثة عوامل رئيسية تشكل هذا السوق حاليًا:

• عدم اليقين العالمي: الصراع في الشرق الأوسط ليس مجرد عنوان عريض—إنه مرتبط بشكل مباشر بأرقام التضخم لدينا، وبالتالي بتكلفة قرضك العقاري القادم.
• أسعار الفائدة الثابتة: قد يكون سعر الفائدة الرسمي متوقفًا، لكن البنوك لا تزال تسعر المخاطر. وهذا لن يتغير حتى تهدأ الأوضاع العالمية.
• حدود القدرة الشرائية: ببساطة، وصلنا إلى سقف لا يمكن تجاوزه. الأجور لم ترتفع بنفس الوتيرة، وهناك حد أقصى للديون التي يمكن أن تتحملها الأسرة، حتى لو كانت البنوك مستعدة لإقراضها.

تحدثت أمس مع مثمن عقاري قال لي بصراحة: "نحن في حالة ترقب". وما صدر عن ANZ يؤكد فقط أن فترة الانتظار أطول مما كنا نعتقد. لا داعي للذعر—فالسوق لن ينهار. لكن التوقعات بانخفاض 2% هي بمثابة اختبار للواقع. إنها رسالة من السوق تقول: "لا تراهن على حدوث طفرة ربيعية".

بالنسبة لأولئك منا الذين يتذكرون الأزمة المالية العالمية، فإن هذا الوضع مختلف. إنه أبطأ وأكثر منهجية. إنه تآكل وليس انهيارًا. والرأي السديد—سواء من فريق ANZ أو الخبير المخضرم في مكتب العقارات المحلي—كلهم يقولون الشيء نفسه: استعدوا. نحن مقبلون على شتاء أطول مما توقعنا.