Die grosse australische Debatte zur Steuerreform im Wohnungswesen: Was die neuesten Änderungen für Hausbesitzer und Mieter bedeuten

Also, wenn du in der letzten Woche irgendwo in einer Bar oder bei einem Grillfest warst, hast du es gehört. Die grosse Debatte über die Steuerpolitik im Wohnungsbau ist zurück, und diesmal fühlt es sich anders an. Es geht nicht nur um die üblichen Gespräche darüber, ob die Immobilienpreise abstürzen oder explodieren werden. Es geht um die Grundfesten des Systems – die Verlustverrechnung, die Kapitalertragssteuer, das ganze Programm. Und die neuesten Gerüchte, die aus Canberra und der Immobilienbranche zu hören sind, deuten darauf hin, dass uns eine echte Zäsur bevorstehen könnte, eine, bei der einem fast das Bier aus der Hand fällt.

Das Spiel mit den Zahlen: 45'000 Häuser und eine Frage von 3 Milliarden Dollar

Die Gerüchte begannen mit einer ziemlich kühnen Prognose: Eine Anpassung der Regeln für die Kapitalertragssteuer (CGT) könnte dazu führen, dass fast 45'000 Häuser aus dem Markt verschwinden. Ich weiss, das klingt apokalyptisch. Das Argument der Immobilienlobby ist, dass wenn man den Anreiz für private Kleinanleger reduziert, man das Angebot an Mietimmobilien austrocknet. Sie sagen, ein Verlust von 3 Milliarden Dollar in der Branche würde die Mieten in die Höhe schnellen lassen, nicht sinken. Das ist eine klassische Angstmache, aber man kann die Rechnung nicht einfach ignorieren. Wenn du einen Wohnblock in Parramatta hast und plötzlich die steuerliche Rechnung nicht mehr aufgeht, wirst du entweder verkaufen oder die Miete erhöhen. Das ist simple Ökonomie.

Aber hier wird es interessant. Die andere Seite der Medaille, und das hört man von Leuten wie Julian Disney und den Stimmen aus den globalen Wirtschaftsanalysen, ist, dass diese Party nicht ewig dauern kann. Sie weisen seit Jahren darauf hin – und ich spreche hier von der Überprüfung im Jahr 2018 –, dass unsere Abhängigkeit von Immobilien als steuerfreie Geldmaschine immer in einem Kater enden würde. Die Analyse damals besagte im Grunde, dass der Kaiser keine Kleider hat, und die internationalen Bewertungen von 2022 zeigten, dass die klugen Köpfe weltweit auf eine Diversifizierung der Steuerbasis setzen, nicht auf eine Verdoppelung der Spekulation mit Immobilien.

Rentons radikaler Ansatz: Ein nüchterner Blick in der Praxis

Und dann ist da dieser Kerl, Renton, der mit seinem Werk «Australien braucht eine Steuerreform: Einige kontroverse Vorschläge und provokative Gedanken zum aktuellen System – ein pragmatischer Beitrag zur laufenden Debatte» einen Störfaktor eingebracht hat. Man muss diesen langen Titel lieben; er zeigt, dass er etwas zu sagen hat. Sein Argument ist, dass wir süchtig geworden sind nach dem kurzfristigen Kick steigender Immobilienpreise. Im Grunde sagt er: «Die australische Haus-Party war glorreich – aber der Kater könnte heftig sein.» Und da hat er nicht unrecht. Wir haben dreissig Jahre lang das Eigenheim und ein paar Investmentimmobilien behandelt wie eine Superfond auf Steroiden. Das Problem ist, wenn die Musik aufhört, wer bleibt dann auf den Kosten sitzen?

Rentons Vorschläge sind von der Sorte, die dir in den Kommentarspalten laute Gegenrede einbringen. Er spricht davon, das Pflaster mit einem Ruck abzureissen. Anstatt dieser kleinteiligen Anpassungen, die nur Unsicherheit schaffen, plädiert er für ein komplettes Umdenken. Der Teil mit den «kontroversen Vorschlägen» ist nicht nur Marketing; er trifft wirklich den Kern dessen, warum wir kein sachliches Gespräch darüber führen können. Fass die Verlustverrechnung an, und du willst angeblich die Mittelschicht zerstören. Ändere den Kapitalertragssteuer-Rabatt, und du bist ein Klassenkämpfer. Das ist ermüdend.

Was wirklich auf dem Spiel steht: Was liegt konkret auf dem Tisch?

Was wird nun also tatsächlich vorgeschlagen? Nach dem, was in den letzten 24 Stunden aus den Korridoren zu hören war, zeichnen sich einige zentrale Konfliktfelder ab:

• Kapitalertragssteuer (CGT)-Rabatt: Der derzeitige Rabatt von 50% für Vermögenswerte, die länger als 12 Monate gehalten werden, steht im Fadenkreuz. Die Reduzierung auf 25% oder die vollständige Abschaffung für bestimmte Anlageklassen ist der grosse Brocken. Die Immobilienbranche warnt, dies würde 12'000 neue Wohnungen aus der Pipeline streichen und die Mieten kurzfristig in die Höhe treiben.
• Verlustverrechnung (Negative Gearing): Der Vorschlag, die Verlustverrechnung auf Neubauten zu beschränken, gewinnt an Fahrt. Die Logik ist einfach: Wer eine Steuererleichterung will, muss zur Erhöhung des Angebots beitragen und nicht einfach ein bestehendes Haus in einer erstklassigen Gegend kaufen.
• Grundsteuer vs. Grunderwerbsteuer: Auch wenn es nicht der aufregendste Punkt ist, der Wechsel von der Grunderwerbsteuer (die die Mobilität einschränkt) hin zu einer breit angelegten Grundsteuer ist die stille Revolution, die für junge Familien, die wegen der Arbeit umziehen müssen, tatsächlich einen Unterschied macht.

Neulich habe ich mit einem Kumpel gesprochen, der im Westen von Sydney als Gutachter arbeitet, und er hat es perfekt auf den Punkt gebracht. Er sagte: «Alter, der Markt ist nicht dumm. Wenn die Steuerreform durchkommt, werden die Häuser nicht plötzlich nichts mehr wert sein. Aber der ‹Vermögenswert›-Teil der Immobilienrechnung wird plötzlich viel komplizierter. Die Leute werden sich fragen müssen: Kaufe ich ein Zuhause, oder kaufe ich ein Spekulationsobjekt?»

Und das ist der Kern der Sache. Bei der Debatte um die australische Steuerreform im Wohnungswesen geht es nicht wirklich um Steuern; es geht um Identität. Sind wir ein Land, das bezahlbaren Wohnraum für unsere Kinder will, oder sind wir ein Land, das den Status quo aufrechterhalten will, wo sich der Immobilienwert alle zehn Jahre verdoppelt? Beides kann man nicht haben.

Der Kater, über den Renton sprach, ist bereits da. Es ist das 25-jährige Paar, das mit zwei anderen Leuten in einer Wohngemeinschaft lebt, weil es einfach nicht auf die Immobilienleiter kommt. Es ist der Boomer, der nicht verkleinern kann, weil die Grunderwerbsteuer für eine kleinere Wohnung den Gewinn aus dem Verkauf des Eigenheims auffressen würde. Es ist ein einziges Chaos.

Rentons Schrift ist vielleicht kontrovers, aber sie bringt zumindest eine Unterhaltung in Gang, die nicht nur aus lautstarken Schlagabtäuschen besteht. Wir brauchen mehr sachliche Beiträge und weniger politische Parolen. Ob es uns gefällt oder nicht, die Änderungen kommen. Die einzige Frage ist, ob wir den Übergang aktiv gestalten oder einfach den Markt die harte Arbeit erledigen lassen, wenn die nächste Abschwächung kommt. Denn wenn uns die letzten Jahre eines gelehrt haben, dann dass die einzige Gewissheit im Immobilienmarkt die Ungewissheit ist.