Australialainen kiinteistöverouudistus kiistellynä: Mitä viimeisimmät muutokset tarkoittavat asunnonomistajille ja vuokralaisille?

Kuulkaa, jos olette käyneet lähiaikoina oluthuoneella tai grillijuhlissa, olette varmasti kuulleet tästä. Suuri kiinteistöverokeskustelu on taas pinnalla, ja tällä kertaa siinä tuntuu olevan uutta potkua. Kyse ei ole pelkästään tavanomaisesta pohdiskelusta siitä, romahtavatko vai räjähtävätkö asuntojen hinnat. Nyt puhutaan koko järjestelmän peruspilareista – negatiivisesta vipuvaikutuksesta, luovutusvoittoverosta ja koko paketista. Ja viimeisimmät kuiskaukset Canberrasta ja kiinteistöalalta antavat ymmärtää, että edessä saattaa olla kunnon remontti, sellainen, joka saa olutmaljat hölskymään.

Numeroleikkiä: 45 000 kotia ja kolmen miljardin kysymys

Puheet saivat alkunsa melko rohkeasta ennusteesta: jos luovutusvoittoveron (CGT) sääntöjä muutetaan, lähes 45 000 kodin arvo saattaa kadota markkinoilta. Tiedän, kuulostaa maailmanlopulta. Kiinteistöalan edunvalvojien mukaan, jos tavallisten piensijoittajien kannustimia vähennetään, vuokra-asuntojen tarjonta tyrehtyy. He väittävät, että alalle kohdistuva kolmen miljardin euron isku johtaisi vuokrien rajuun nousuun, ei laskuun. Kyseessä on klassinen pelottelukampanja, mutta laskuoppia ei voi täysin sivuuttaa. Jos omistat kerrostalon Parramattassa ja yhtäkkiä verotus ei enää kannata, joko myyt tai nostat vuokria. Se on yksinkertaista taloustiedettä.

Mutta tässä tuleekin mielenkiintoinen osuus. Toisella puolella, ja tätä kuulee tyypeiltä kuten Julian Disney ja kansainvälisten talouskatsausten ääniltä, todetaan, että juhlat eivät voi jatkua ikuisesti. He ovat jo vuosia huomauttaneet – ja puhun jo vuoden 2018 raportista – että luottamuksemme asumiseen verovapaana vaurastumiskoneena johtaisi väistämättä krapulaan. Silloinen analyysi sanoi käytännössä, että keisarilla ei ollut vaatteita, ja vuoden 2022 kansainväliset arviot osoittivat, että globaalisti fiksut toimijat keskittyvät veropohjan hajauttamiseen, eivät kiinteistöspekulaation kaksinkertaistamiseen.

Rentonin radikaali näkemys: Realismia selkosuomeksi

Sitten on vielä Renton, joka heitti kapuloita rattaisiin teoksellaan ”Australia Needs Tax Reform: Some Controversial Suggestions and Provocative Reflections on the Current System - a Plain English Contribution to the Current Debate”. Tuollainen pitkä otsikko on pakko rakastaa; se kertoo, että miehellä on asiaa. Hänen mukaansa olemme koukussa nousevien asuntohintojen tuomaan hetkelliseen sokerihumalaan. Hän käytännössä sanoo, että ”The Australian House Party Has Been Glorious - But the Hangover May Be Severe”. Eikä hän ole väärässä. Olemme kolmenkymmenen vuoden ajan kohdelleet omistusasuntoa ja muutamaa sijoituskämppää kuin superrahastoa. Ongelma on siinä, että kun musiikki loppuu, kenelle jää musta pekka?

Rentonin ehdotukset ovat sellaisia, joiden takia saa haukut kommenttiosioissa. Hän puhuu laastarin repäisemisestä kerralla. Sen sijaan, että tehtäisiin pieniä viilauksia, jotka vain lisäävät epävarmuutta, hän vaatii koko järjestelmän täysremonttia. ”Kiistanalaiset ehdotukset” eivät ole pelkkää markkinointia; se todella menee asian ytimeen, miksi tästä ei voi käydä asiallista keskustelua. Jos negatiiviseen vipuvaikutukseen koskee, yrittää kuulemma tuhota keskiluokan. Jos luovutusvoittoveron alennukseen koskee, on luokkataistelija. Tämä on uuvuttavaa.

Mistä oikeasti on kyse?

Joten, mitä oikeastaan ehdotetaan? Viimeisten 24 tunnin käytäväkeskustelujen perusteella näyttää siltä, että taistelu käydään muutamalla avainrintamalla:

• Luovutusvoittoveron (CGT) alennus: Nykyinen 50 prosentin alennus yli 12 kuukautta omistetuille varoille on tähtäimessä. Alennuksen pienentäminen 25 prosenttiin tai sen poistaminen kokonaan tietyiltä varoilta on suuri kysymys. Kiinteistöala varoittaa, että tämä leikkaisi 12 000 uutta kotia rakennusputkesta ja nostaisi vuokria lyhyellä aikavälillä.

• Negatiivinen vipuvaikutus: Ehdotus negatiivisen vipuvaikutuksen rajoittamisesta koskemaan vain uusia asuntoja on saamassa jalansijaa. Logiikka on yksinkertainen: jos haluat verohelpotuksia, sinun on osallistuttava tarjonnan lisäämiseen, ei vain ostettava jo olemassa olevaa taloa arvoalueelta.

• Kiinteistövero vs. varainsiirtovero: Vaikka tämä ei ole se seksikäs otsikko, siirtyminen varainsiirtoverosta (joka jäykistää liikkuvuutta) laaja-alaiseen kiinteistöveroon on hiljainen vallankumous, joka todella vaikuttaa nuoriin perheisiin, jotka yrittävät muuttaa työn perässä.

Juttelin hiljattain kaverin kanssa, joka toimii arvioijana Länsi-Sydneyssä, ja hän tiivisti asian täydellisesti. Hän sanoi: ”Kaveri, markkinat eivät ole tyhmiä. Jos verouudistus menee läpi, se ei tarkoita, että talot eivät ole enää mitään arvoisia. Se tarkoittaa, että asumisen yhtälön ’omaisuus’-osasta tulee yhtäkkiä paljon monimutkaisempi. Ihmisten on kysyttävä itseltään: olenko ostamassa kotia vai spekulatiivista sijoitusta?”

Ja siitä tässä on kyse. Keskustelu australialaisesta kiinteistöverouudistuksesta ei oikeastaan koske verotusta; se koskee identiteettiä. Olemmeko maa, joka haluaa tarjota lapsillemme kohtuuhintaisen asumisen, vai olemmeko maa, joka haluaa säilyttää nykytilan, jossa asuntojen hinnat kaksinkertaistuvat vuosikymmenessä? Molempia ei voi saada.

Rentonin mainitsema krapula on jo täällä. Se on 25-vuotias pariskunta, joka asuu kimppakämpässä kahden muun kanssa, koska he eivät pääse markkinoille kiinni. Se on eläkeikäinen, joka ei voi muuttaa pienempään asuntoon, koska varainsiirtovero pienemmästä asunnosta söisi ison kodin myyntivoiton. Sotku on valmis.

Rentonin kirjoitus saattaa olla kiistanalainen, mutta ainakin se käynnistää keskustelun, joka ei perustu pelkkään huutamiseen. Tarvitsemme lisää selkoselitteisiä puheenvuoroja ja vähemmän poliittisia iskulauseita. Halusimme tai emme, muutokset ovat tulossa. Ainoa kysymys on, hallitsemmeko siirtymää vai annammeko markkinoiden tehdä raskaat liikkeet, kun seuraava taantuma iskee. Koska jos viime vuodet ovat jotain opettaneet, niin sen, että ainoa varma asia kiinteistöissä on epävarmuus.