豪州住宅税制改革の大論争：最新の変更が住宅所有者と賃貸人に与える影響

ここ最近、パブやバーベキューに顔を出した人なら、誰もが耳にしているだろう。住宅税制をめぐる大論争が再燃している。そして今回は、これまでとは何かが違う。単に「住宅価格が暴落するか、高騰するか」といったいつもの話ではない。問題になっているのは、システムの根幹——ネガティブギアリング、キャピタルゲイン税、そのすべて——なのだ。キャンベラや不動産セクターから漏れ聞こえてくる最新の噂によれば、ビールを思わずこぼしてしまうような、本格的な揺り戻しが来るかもしれない。

数字が語る真実：45,000戸の住宅と30億ドルの問題

噂の発端は、かなり大胆な予測だった。キャピタルゲイン税（CGT）のルールを微調整すれば、なんと45,000戸近くの住宅の価値が市場から消え去る可能性がある、というのだ。大げさに聞こえるのは承知している。不動産ロビー団体の主張はこうだ：個人投資家に対するインセンティブを減らせば、賃貸物件の供給が枯渇する。業界への30億ドルの打撃は、家賃の高騰を招くことになると彼らは言う。古典的な恐怖キャンペーンだが、数字のロジックを無視することはできない。パラマッタに一棟のユニットを持っていて、突然その税制上の計算が合わなくなったら、あなたは売るか、家賃を上げるかのどちらかを選ぶだろう。単純な経済学だ。

しかし、ここからが興味深い。もう一方の見方——ジュリアン・ディズニーのような人物や、国際的な経済レビューから上がる声——は、「お祭り騒ぎは長く続かない」と言う。彼らは何年も前から、いや、2018年のレビューまで遡って、住宅を非課税の富の源泉に依存する我々のあり方は、いつか必ずその代償を払うことになると指摘してきた。当時の分析は、要するに「王様は裸だ」と言っていたようなものだ。そして2022年の国際的な評価では、世界的に見て賢明な資金の流れは、不動産投機に固執するのではなく、税基の多様化に向かっていることが示されている。

レントンの過激な見解：わかりやすい言葉で突く現実

そこに登場したのがレントンという男だ。彼は『オーストラリアは税制改革を必要としている：現行制度への挑発的かつ議論を呼ぶいくつかの提案と考察——現状の議論へのわかりやすい一石』という論文で、議論に水を差した。この長ったらしいタイトルには笑ってしまうが、それだけ彼が言いたいことを持っている証拠だ。彼の主張は、我々は住宅価格の上昇という短期的な麻薬的効果に依存しすぎている、というものだ。彼は基本的に「オーストラリアの住宅パーティーは華々しかったが、二日酔いは深刻かもしれない」と言っているのだが、それは正しい。この30年、私たちはマイホームと数軒の投資物件を、ステロイド漬けの年金基金のように扱ってきた。問題は、音楽が止まった時、誰がそのツケを払うのか、ということだ。

レントンの提案は、ネットのコメント欄で怒鳴られるような内容だ。彼が言うのは、バンソウコウを一気に剥がせ、ということである。不確実性を生むだけの小手先の調整ではなく、抜本的な再考を主張している。「議論を呼ぶ提案」というのは単なるキャッチコピーではなく、なぜ我々がこの問題について冷静な議論ができないのかという核心を突いている。ネガティブギアリングに手を付けようものなら、即座に「中産階級を破壊しようとしている」と言われる。CGTの割引に手を付けようものなら、「階級闘争の闘士」とレッテルを貼られる。本当に疲れる。

本当の代償：実際に何が議論されているのか？

では、実際に何が提案されているのか？ここ24時間の権力の走廊から聞こえてくる噂を基に、いくつかの主要な争点を挙げてみよう。

• キャピタルゲイン税（CGT）割引：現在、12カ月以上保有した資産に適用される50％の割引が標的となっている。これを25％に引き下げる、または特定の資産については完全に廃止する、というのが大きな焦点だ。不動産業界は、これにより新規住宅の供給が12,000戸減少し、短期的には家賃が上昇すると警告している。
• ネガティブギアリング：新築物件にのみネガティブギアリングを制限するという提案が支持を集めている。その理屈はシンプルだ。税制上の優遇が欲しければ、既存の高級物件を買うのではなく、供給の増加に貢献しなければならない、というものだ。
• 地価税 vs. 印紙税：派手な話題ではないが、住民の流動性を阻害する印紙税から、広く薄く課す地価税への移行は、仕事のために引っ越そうとする若い家族にとっては、実際に大きな違いを生む静かな革命と言える。

先日、西シドニーで働く不動産鑑定士の友人と話す機会があったが、彼は見事に要点をまとめていた。「相場ってのはバカじゃないんだ。もし税制改革が通れば、家の価値がゼロになるって話じゃない。『資産』としての部分が急に複雑になるだけだ。人々は自問しなきゃならなくなる。俺は家を買っているのか、それとも投機資産を買っているのか、ってな。」

まさにそこが核心だ。オーストラリアの住宅税制改革をめぐる議論は、実のところ税制そのものではない。アイデンティティの問題なのだ。我々は子供たちが手の届く価格の住宅がある国を目指すのか、それとも10年ごとに価格が倍になるという現状を維持する国を選ぶのか。両方を同時に叶えることはできない。

レントンが言うところの「二日酔い」は、すでに始まっている。それは、家を買う足掛かりさえ掴めず、ルームシェアで暮らす25歳のカップルだ。それは、小さな家に買い替えようとしても、その際にかかる印紙税が、今の家を売って得られる利益を食いつぶしてしまうため、ダウンサイジングできないベビーブーマー世代だ。混乱している。

レントンの論文は議論を呼ぶかもしれないが、少なくとも、単なる言い争いではない会話を始めるきっかけにはなっている。私たちに必要なのは、より多くの「わかりやすい言葉での貢献」であり、政治的なスローガンではない。好むと好まざるとにかかわらず、変化はやってくる。唯一の問題は、我々がその移行をうまく管理するのか、それとも次の不況が来た時に市場任せの荒療治を待つだけなのか、ということだ。なぜなら、ここ数年の経験が教えてくれたように、不動産において確かなことは、不確実性だけだからだ。