Het grote Australische debat over hervorming van de woningmarkt: wat de nieuwste wijzigingen betekenen voor huiseigenaren en huurders

Kijk, als je de afgelopen week ook maar in de buurt van een café of barbecue bent geweest, heb je het gehoord. Het grote debat over de woningbelasting is terug, en dit keer voelt het anders. Het gaat niet alleen om de gebruikelijke praatjes over of de huizenprijzen nu kelderen of exploderen. We hebben het over de fundering van het hele systeem – verliesverrekening, vermogenswinstbelasting, de hele mikmak. En de laatste geruchten uit Canberra en de vastgoedsector wijzen erop dat we mogelijk een flinke schok te wachten staan, eentje waardoor je je biertje morst.

De cijfers: 45.000 woningen en een vraag van 3 miljard euro

Het begon met een nogal gedurfde voorspelling: sleutel aan de regels voor vermogenswinstbelasting (VWB) en de waarde van bijna 45.000 woningen zou van de markt kunnen verdwijnen. Ik weet het, het klinkt apocalyptisch. Het argument van de vastgoedlobby is dat als je de stimulans voor particuliere investeerders vermindert, het aanbod van huurwoningen opdroogt. Ze zeggen dat een klap van 3 miljard euro voor de sector zou betekenen dat de huren niet dalen, maar juist exploderen. Het is een klassieke angstcampagne, maar je kunt de cijfers niet zomaar negeren. Als je een appartementencomplex in Parramatta hebt en de fiscale vergelijking klopt ineens niet meer, ga je ofwel verkopen of de huur verhogen. Het is simpele economie.

Maar hier wordt het interessant. De andere kant van de medaille, en dat hoor je van figuren als Julian Disney en de geluiden uit de internationale economische reviews, is dat het feest niet eeuwig kan duren. Ze wijzen er al jaren op – en ik heb het over de evaluatie uit 2018 – dat onze afhankelijkheid van woningen als belastingvrije geldmachine altijd zou eindigen in een kater. De analyse zei eigenlijk dat de keizer geen kleren had, en de internationale beoordelingen uit 2022 lieten zien dat wereldwijd de slimme insteek is om de belastingbasis te verbreden, niet om nog meer in te zetten op vastgoedspeculatie.

Rentons radicale kijk: een realiteitscheck in helder Nederlands

Toen was er die man, Renton, die roet in het eten gooide met zijn “Australië heeft belastinghervorming nodig: enkele controversiële suggesties en prikkelende reflecties over het huidige systeem – een bijdrage aan het huidige debat in begrijpelijk Nederlands”. Zo'n lange titel moet je wel waarderen; het zegt al dat hij een punt wil maken. Zijn stelling is dat we verslaafd zijn geraakt aan de kortetermijnkick van stijgende huizenprijzen. Hij zegt eigenlijk: “Het Australische huizenfeest was geweldig – maar de kater kan hevig zijn.” En daar heeft hij gelijk in. We hebben dertig jaar lang de eigen woning en een paar beleggingspanden behandeld als een superfonds op steroïden. Het probleem is: als de muziek stopt, wie blijft er dan met de gebakken peren zitten?

Rentons suggesties zijn van het soort waar je op wordt afgemaakt in de comments. Hij pleit voor de pleister er in één keer afrukken. In plaats van die kleine, prutserige aanpassingen die alleen maar onzekerheid creëren, pleit hij voor een totale heroverweging. Het stukje “controversiële suggesties” is niet alleen maar marketing; het raakt echt de kern van waarom we hier geen normaal gesprek over kunnen voeren. Raak verliesverrekening aan, en je probeert zogenaamd de middenklasse te vernietigen. Kom aan de VWB-korting, en je bent een klassenstrijder. Het is vermoeiend.

De werkelijke kosten: wat ligt er nu concreet op tafel?

Dus, wat wordt er nu eigenlijk voorgesteld? Op basis van de geruchten uit de wandelgangen van de afgelopen 24 uur, lijken er een paar belangrijke strijdpunten te zijn:

• Vermogenswinstbelasting (VWB) korting: De huidige 50% korting voor activa die langer dan 12 maanden worden aangehouden, staat in de schijnwerpers. Het verlagen naar 25% of helemaal afschaffen voor bepaalde activa is de grote. De vastgoedsector waarschuwt dat dit zou leiden tot 12.000 minder nieuwe woningen en op korte termijn de huren zou doen stijgen.
• Verliesverrekening: Het voorstel om verliesverrekening alleen toe te staan voor nieuwbouwwoningen wint aan terrein. De logica is simpel: wil je belastingvoordeel, dan moet je bijdragen aan het vergroten van het aanbod, niet alleen een bestaand huis kopen in een chique wijk.
• Onroerendezaakbelasting vs. Overdrachtsbelasting: Hoewel het niet de spannendste kop is, is de verschuiving van overdrachtsbelasting (die de mobiliteit belemmert) naar een brede onroerendezaakbelasting de stille revolutie die echt een verschil maakt voor jonge gezinnen die voor werk willen verhuizen.

Ik sprak laatst een maat van me die taxateur is in West-Sydney, en hij vatte het perfect samen. Hij zei: “Kerel, de markt is niet dom. Als de belastinghervorming erdoor komt, betekent dat niet dat huizen niets meer waard zijn. Het betekent dat het ‘beleggings’-aspect van de woonvergelijking ineens een stuk ingewikkelder wordt. Mensen zullen zichzelf moeten afvragen: koop ik een huis, of koop ik een speculatief beleggingsobject?”

En dat is precies de kern van het probleem. Het debat over de Australische hervorming van de woningbelasting gaat niet echt over belasting; het gaat over identiteit. Zijn we een land dat betaalbare woningen voor onze kinderen wil, of zijn we een land dat de status quo wil behouden waarbij de huizenprijzen elke tien jaar verdubbelen? Je kunt niet beide hebben.

De kater waar Renton het over had, is er al. Het is het stel van 25 dat met twee anderen in een gedeeld huis woont omdat ze de woningmarkt niet op kunnen komen. Het is de babyboomer die niet kan verkleinen omdat de overdrachtsbelasting op een kleiner huis de winst van de gezinswoning zou opsouperen. Het is een zootje.

Rentons paper is misschien controversieel, maar het begint in ieder geval een gesprek dat niet alleen uit schreeuwpartijen bestaat. We hebben meer bijdragen in helder Nederlands nodig en minder politieke slogans. Of we het nu leuk vinden of niet, de veranderingen komen eraan. De enige vraag is of we de overgang zullen beheren of dat we de markt het zware werk zullen laten doen tijdens de volgende neergang. Want als de afgelopen jaren ons iets hebben geleerd, is het wel dat de enige zekerheid in vastgoed onzekerheid is.